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Recordando la última crisis: reflexiones sobre el caos de las “Hipotecas Subprime”


En medio del caos y el pánico que ocasiona la pandemia del Coronavirus alrededor del mundo, considero pertinente que el artículo de esta semana sea un recordatorio de lo que fue la última gran crisis que atravesó la economía global, y que podamos rescatar sus más grandes reflexiones. Indudablemente, la crisis de las Hipotecas Subprime es ampliamente conocida por gran parte de la población, sobre todo por el éxito que tuvo la película “The Big Short”. Pero, ¿Que tanto sabemos sobre lo que realmente ocurrió a nivel estructural antes y durante la crisis?


El desastre de las Subprime: Los antecedentes de la crisis


Antes de detallar el comportamiento de los actores involucrados en la crisis hipotecaria, considero que es importante mirar en retrospectiva los eventos que contribuyeron a que ocurriera el caos inmobiliario. A principios del año 2000, la economía corría el riesgo de una profunda recesión tras el estallido de la burbuja de las puntocom. Previo al desplome del Nasdaq, las valoraciones de las empresas tecnológicas aumentaron drásticamente, al igual que las inversiones realizadas en el sector, pero acabada la euforia, la caída generalizada en el precio de las acciones derivó en un ambiente de temor e incertidumbre en el mercado. Esta situación se agravó debido a los ataques terroristas del 11 de septiembre de 2001.


Por su parte, los Bancos Centrales trataron de estimular la economía por medio de la reducción de las tasas de interés y la creación de liquidez, lo que a su vez estimuló la búsqueda, por parte de los inversionistas, de mayores rendimientos a través de inversiones más atractivas, entre las cuales destacaron las hipotecas subprime.


Las hipotecas de alto riesgo, conocidas en Estados Unidos como crédito subprime, eran un tipo especial de hipoteca, preferentemente utilizado para la adquisición de vivienda, y orientada a clientes con escasa solvencia, y por tanto con un nivel de riesgo de impago superior a la media del resto de créditos. Su tipo de interés era más elevado que en los préstamos personales y las comisiones bancarias resultaban más gravosas.


Dado que la deuda puede ser objeto de venta y transacción económica mediante compra de bonos o titularizaciones de crédito, las hipotecas subprime podían ser retiradas del activo del balance de la entidad concesionaria, siendo transferidas a fondos de inversión o planes de pensiones.


Con estos instrumentos sobre la mesa, los prestamistas asumieron mayores riesgos, aprobando préstamos hipotecarios de alto riesgo a prestatarios con crédito deficiente, sin activos y, a veces, sin ingresos. Estas hipotecas fueron reempaquetadas por los prestamistas en títulos respaldados por hipotecas (Mortgage Back Secutiries) y vendidas a inversores que recibían pagos regulares, similares al pago de cupones de un bono.


Consecutivamente y tomando las palabras de Luis Fernando Utrera, Profesor del Instituto de Estudios Bursátiles de España, desde el año 2004 el entorno de la economía global, con mayor énfasis en Estados Unidos, pasó a ser de tipos reales negativos. Es decir: los tipos nominales estaban al mismo nivel o por debajo de la inflación. En consecuencia, se desataría una serie de necesidades por parte de los inversores que alimentaría una futura burbuja inmobiliaria.


De este modo, para dar un ejemplo sencillo de lo que ocurría en ese momento en el mercado, imagínense que con la toma de un préstamo usted debía pagar una tasa anual del 3%, y, por otro lado, la compra de un inmueble tenía una expectativa de rentabilidad anual de un 5%-6%. En este escenario, el que no pedía una hipoteca estaba “pasando por tonto”. Este entorno se encontraba aderezado por una revolución tecnológica financiera que permitiría a los bancos sacar de su balance ese riesgo de las hipotecas menos solventes, a través de instrumentos novedosos.


Lamentablemente, la demanda de los consumidores llevó a estos títulos colaterizados a sus máximos históricos. La crisis de las hipotecas se produjo cuando los bancos vendieron demasiados instrumentos sobre las mismas para alimentar la demanda a través del mercado secundario. Cuando los precios de las viviendas cayeron en 2006, se desencadenaron serios impagos con un efecto domino que repercutió en las instituciones financieras más grandes del mundo. El riesgo se extendió a los fondos mutuales, los fondos de pensiones y las empresas que poseían estos instrumentos derivados. La posterior crisis bancaria de 2007 y la crisis financiera de 2008 produjeron la peor recesión desde la Gran Depresión.


¿Qué causó la Gran Crisis Financiera de 2007- 2009?


De manera unánime se suele señalar como culpables al sistema bancario mundial -que se había descontrolado- y las fallas en la regulación. Esto es cierto en gran medida, pero de acuerdo con Paul Fisher, Investigador del King's College de Londres, las causas fundamentales son mucho más profundas y se encuentran en las acciones políticas bien intencionadas, pero en última instancia equivocadas, de diversas autoridades de todo el mundo.


El Profesor Fisher destaca en su estudio “Reflections on the Great Financial Crisis of 2007–2009” que, aunque a menudo se suele considerar que Estados Unidos es la sede de los mercados libres, existe un sorprendente grado de intervención de las autoridades, algunas de las cuales pueden distorsionar el mercado. La Ley de Reinversión Comunitaria de 1977, por ejemplo, alentó -y en algunos casos dirigió- al sistema financiero de Estados Unidos a prestar dinero a la población de los distritos pobres. Los préstamos de alto riesgo llevaron este estímulo a extremos: la autorización de hipotecas para personas que no podían realmente pagarlas, pero que podían poner sus propiedades como respaldo a estos préstamos, esto siempre y cuando los precios de las viviendas siguieran aumentando. Después de todo, los precios de las casas nunca habían caído en todo el país, así que “no había ningún riesgo real”.


También fue relevante la contribución de la Agencia Federal de la Vivienda de Estados Unidos y organismos relacionados, como Fannie Mae y Freddie Mac. Aunque formalmente no se suponía que las autoridades tuvieran respaldo financiero, el mercado negoció la deuda de estos organismos como si lo fueran. Estas instituciones no crearon activos de alto riesgo, pero, con fuentes de financiación baratas, pudieron comprar hipotecas, y efectivamente hacer las hipotecas más baratas y accesibles de lo que las fuerzas del mercado por sí solas garantizarían, ayudando a aumentar la propiedad de la vivienda y los precios de la misma.


Y a diferencia del año 1929, en el que una actividad crediticia desenfrenada destinada a la compra de acciones en un mercado bursátil que subía vertiginosamente, contribuyó a la crisis financiera conocida como la “Gran Depresión”, la causa principal de la crisis financiera de 2008 fue el rápido crecimiento de las hipotecas subprime y otros valores inmobiliarios que se abrieron paso en los balances de grandes instituciones financieras excesivamente apalancadas. Cuando el mercado inmobiliario cambió de signo y los precios de estos títulos se desplomaron, las firmas que habían tomado dinero a crédito fueron arrojadas a una crisis que envió a algunas a la quiebra, a otras a fusiones obligadas con firmas más sólidas y a otras en busca de capital que asegurara su supervivencia.


Diversos inversores abrazaron estos títulos hipotecarios de alto rendimiento, con el convencimiento de que “The Great Moderation” (nombre que los economistas dieron al asombrosamente largo y estable período económico que abarcó desde mediados de 1980 hasta el 2007) y la red de seguridad de la Reserva Federal, habían rebajado sus riesgos de impago de forma significativa. No obstante, fue cuando las principales agencias de calificación, como Standard & Poor’s y Moody’s concedieron a estas hipotecas subprime las calificaciones más altas, que se aceleró la proliferación de estos títulos.


En este sentido, esto permitió que cientos de miles de millones de dólares de títulos basados en hipotecas, se transaran a nivel mundial a fondos de pensiones, municipios y otras organizaciones que sólo demandaban inversiones en renta fija de la más alta calidad. Asimismo, muchas firmas de Wall Street que buscaban altos rendimientos también fueron seducidas por las calificaciones AAA que ofrecían estos títulos. Aunque algunos dan por sentado que fueron los bancos de inversión los que forzaron a estas agencias a otorgar dichas calificaciones, lo cierto es que estos valores fueron calificados por medio de técnicas estadísticas muy similares a las utilizadas para evaluar otro tipo de títulos. Por desgracia, estas técnicas no eran apropiadas para analizar las probabilidades de impago en un mercado de viviendas donde los precios se situaron muy por encima de sus valores fundamentales.


Aun cuando, el traspié de las firmas de calificación en su valoración de los títulos asociados a las hipotecas -por el visto bueno del establishment político al esparcimiento de la propiedad de la vivienda, y por la falta de vigilancia por parte de los organismos reguladores esenciales, en especial la Reserva Federal – provocó una desproporción en el apalancamiento, que también estuvo motivado por el descenso del riesgo ocurrido durante el extenso período de estabilidad financiera que precedió a la crisis, a quienes se debió responsabilizar de la situación, fue a los altos directores de muchas de las firmas financieras. Estos no fueron capaces de darse cuenta de las amenazas que se cernían sobre sus firmas una vez que finalizó el auge inmobiliario. Se limitaron a traspasar la responsabilidad de evaluar riesgos, a técnicos que manejaban programas estadísticos imperfectos.


Por otro lado, el apogeo de la crisis financiera también destruyó el mito, cada vez más popular durante la presidencia de Alan Greenspan al frente de la Reserva Federal, de que la misma podía ajustar la economía y eliminar el ciclo económico. Sin embargo, la Reserva Federal actuó con rapidez para garantizar la liquidez y evitó una recesión más profunda de lo que se proyectó.


Reflexiones finales


La reflexión más importante de la crisis financiera de 2008 puede ilustrarse a través de la siguiente analogía: no hay duda de que las mejoras en el campo de la ingeniería han conseguido que el automóvil sea ahora un vehículo más seguro que cincuenta años atrás, pero esto no significa que el automóvil sea seguro a cualquier velocidad. Un pequeño bache en la carretera puede provocar la pérdida de control del vehículo más avanzado que circula a 190 kilómetros por hora, del mismo modo que le ocurría a un modelo antiguo cuando iba a 130 kilómetros por hora.


Algo parecido paso durante la crisis de las hipotecas subprime. El apalancamiento llegó a ser demasiado grande, y todo lo que hizo falta fue un inesperado aumento en la tasa de impagos de las referidas hipotecas -el bache en la carretera- para que la economía fuera catapultada hacia una crisis.


Autor:


José Miguel Farías (@Jmfariasu), Gestor de Fondos de Arca Asset Management – Gerente de Mercado de MasValor Casa de Bolsa, S.A.


Fuentes:

-Stocks for the Long Run, Jeremy Siegel.

- Reflections on the Great Financial Crisis of 2007-2009, Paul Fisher.

La información, comentarios y análisis de nuestros especialistas tienen un carácter meramente informativo y no constituyen un análisis exhaustivo de los aspectos tratados. La información suministrada no puede ser considerada como una asesoría financiera o de inversión.

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