• Arca Análisis Económico

El apocalipsis inmobiliario neoyorquino


El pasado mes de junio de 2022, los profesores A. Gupta, V. Mittal y S. Van Nieuwerburgh publicaron en el repositorio SSRN un papel de trabajo titulado Work from Home and Real Estate Apocalypse (El Trabajo Remoto y el Apocalipsis del Sector Inmobiliario) donde se analiza el comportamiento del precio de los inmuebles de oficina de la ciudad de Nueva York como consecuencia del cambio de uso de espacios a raíz de la pandemia del COVID.


La pandemia ha tenido un importante efecto en los flujos de caja presentes y futuros de los edificios de oficinas, lo que a su vez afecta no solo la rentabilidad del mercado inmobiliario sino también los ingresos de las municipalidades en que estas estructuras se localizan y los balances de los bancos que otorgaron las hipotecas con que se financiaron las compras de tales activos.


El profesor Gupta y sus coautores recalcularon los flujos de caja del sector y las tasas de descuento a ser utilizadas para valorar estos inmuebles en un nuevo contexto de negocios. Sus estimaciones, usando como punto de partida el año 2019, señalan una caída del 32% del valor de estos activos en el año 2020 y del 28 por ciento en el largo plazo, lo que representa en el segundo caso una pérdida del orden de 500 mil millones de dólares.

 

El pasado mes de junio de 2022, los profesores A. Gupta, V. Mittal y S. Van Nieuwerburgh publicaron en el repositorio SSRN un papel de trabajo titulado Work from Home and Real Estate Apocalypse (El Trabajo Remoto y el Apocalipsis del Sector Inmobiliario) donde se analiza el comportamiento del precio de los inmuebles de oficina de la ciudad de Nueva York como consecuencia del cambio de uso de espacios a raíz de la pandemia del COVID.


Los autores documentaron grandes cambios en los ingresos por alquileres, la tasa de ocupación de oficinas, tasas de renovación de contratos de arrendamiento, la duración de dichos contratos en la medida en que las empresas aumentaron el uso de la modalidad de trabajo remoto.


La pandemia ha tenido un importante efecto en los flujos de caja presentes y futuros de los edificios de oficinas, lo que a su vez afecta no solo la rentabilidad del mercado inmobiliario sino también los ingresos de las municipalidades en que estas estructuras se localizan y los balances de los bancos que otorgaron las hipotecas con que se financiaron las compras de tales activos.


La participación de los impuestos inmobiliarios en el presupuesto de la ciudad de Nueva York fue del 53 por ciento en el año 2020, 24 por ciento del cual provenía de impuestos a la propiedad comercial y de oficinas. Para cubrir el déficit generado será necesario aumentar otros tipos de impuestos y recortar el gasto público, medidas que merman el atractivo de la ciudad como lugar de residencia y trabajo.


Las tasas de ocupación de los inmuebles de oficina en la ciudad de Nueva York, el mercado inmobiliario comercial más grande del país pasaron de un 95 por ciento en febrero de 2020, a 10 por ciento en marzo de 2020, recuperándose a niveles del 50 por ciento para mayo de 2022.


El profesor Gupta y sus coautores recalcularon los flujos de caja del sector y las tasas de descuento a ser utilizadas para valorar estos inmuebles en un nuevo contexto de negocios. Sus estimaciones, usando como punto de partida el año 2019, señalan una caída del 32% del valor de estos activos en el año 2020 y del 28 por ciento en el largo plazo, lo que representa en el segundo caso una pérdida del orden de 500 mil millones de dólares.


Es importante destacar que estas estimaciones no recogen en su totalidad el hecho de que cerca del 80 por ciento del inventario de oficinas existente es propiedad de instituciones que no cotizan en bolsa, por lo que algunas transacciones relevantes que podrían mejorar la calidad de las estimaciones no están disponibles. Sin embargo, el modelo desarrollado por los autores funciona muy bien para el segmento de los Real Estate Investment Trust (REIT, por sus siglas en inglés) que son fondo de inversión inmobiliaria de oferta pública.


Como en todos los eventos económicos, la destrucción de valor no se distribuye homogéneamente entre todos los tipos de edificaciones de este sector de actividad. Los inmuebles de mayor calidad, adaptados para cubrir regulaciones ambientales y que ofrecen comodidades adicionales que estimulan a que los empleados decidan trabajar en modo presencial han sufrido mínimos descuentos en sus precios y en algunos casos hasta incrementos.


El futuro de muchos inmuebles que no tiene sentido económico que sean repotenciados será el de transformarse en vivienda, lo que pudiese abrir una oportunidad para generar un parque habitacional a precios más accesibles para aquellos grupos familiares que pueden adaptar su ritmo de vida a una zona de alta densidad urbana, cubriendo de esta manera una importante meta de las grandes metrópolis del primer mundo, que es promover la diversidad poblacional garantizando así una oferta variada de mano de obra que redundará una mayor calidad para toda la población.

6 visualizaciones0 comentarios