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El pico del mercado inmobiliario chino


Los economistas K. Rogoff y Y. Yang de las universidades de Harvard y Tsinghua respectivamente, publicaron un papel de trabajo en agosto de 2020 titulado Peak China Housing, en la colección del National Bureau of Economic Research. En este ensayo los autores sostienen que aun antes del shock del COVID 19, el boom inmobiliario, que durante décadas fue uno de los motores principales del crecimiento de la economía china, ya había causado una severa desalineación de precios de las viviendas, y un descalce entre la oferta y la demanda inmobiliaria en algunas regiones del país, por lo que un ajuste de precios de este mercado de bienes no sólo es necesario, sino también inevitable.

Los economistas K. Rogoff y Y. Yang de las universidades de Harvard y Tsinghua respectivamente, publicaron un papel de trabajo en agosto de 2020 titulado Peak China Housing, en la colección del National Bureau of Economic Research. En este ensayo los autores sostienen que aun antes del shock del COVID 19, el boom inmobiliario, que durante décadas fue uno de los motores principales del crecimiento de la economía china, ya había causado una severa desalineación de precios de las viviendas, y un descalce entre la oferta y la demanda inmobiliaria en algunas regiones del país, por lo que un ajuste de precios de este mercado de bienes no sólo es necesario, sino también inevitable.

Este papel de trabajo, publicado en su primera versión, casi un año antes de la crisis del desarrollador inmobiliario Evergrande, señala un exceso de oferta inmobiliaria a partir de un análisis interregional de la oferta y la demanda. Los autores encontraron que este sector de actividad tiene un tamaño superior al previamente estimado, representando el 29 por ciento del PIB.


Cuando estalló la crisis financiera de Evergrande una pregunta flotaba en el ambiente: ¿era este un evento aislado o la punta de un iceberg que afectaba al sector inmobiliario en su totalidad?


Un análisis de insumo-producto basado en nuevos datos recopilados para elaborar esta publicación, mostraba que una caída del sector vivienda y actividades relacionadas del 20 por ciento debido a un shock económico ocasionaría una caída del PIB del 10 por ciento, sin contar con una onda expansiva en el sector bancario o el rol de los inmuebles como colaterales.


Es evidente que los problemas del sector inmobiliario no son desconocidos para las autoridades nacionales. Los datos analizados por Rogoff y Yang también son piezas de información disponibles para las autoridades económicas del país asiático, las cuales poseen los recursos técnicos para monitorear al sistema económico e incorporar en sus análisis el impacto de la desalineación entre la oferta y demanda que los autores señalan.


El procesamiento de tales datos muestra que en el periodo 2013-2018 las inversiones inmobiliarias crecieron en el orden del 30 por ciento, mientras el apalancamiento financiero de los hogares pasó de ser el 33 por ciento del total de sus haberes a 60 por ciento.

Así mismo, comparaciones de bases de datos inmobiliarios chinos con sus equivalentes de otros mercados internacionales generan suficiente evidencia para sugerir que una burbuja inmobiliaria podría estar desarrollándose.


Durante años la población china ha reportado altas tasas de ahorro canalizadas en buena medida al mercado inmobiliario. Alguien podría preguntarse: ¿Por qué los chinos ahorran tanto? La política del hijo único implantada por el gobierno chino en 1979, y eliminada en el 2015, es la causa tanto de la reducción del crecimiento de la población como de la economía.


Debido a la reducción de la tasa de la natalidad, los chinos no cuentan con un número suficiente de hijos que lo mantengan en la vejez, por lo que sustituyen este apoyo económico futuro con un mayor esfuerzo de ahorro. Tal conducta es reforzada por la desconfianza del común de los ciudadanos del gigante asiático sobre la capacidad del Estado para apoyarlos en la cobertura de sus gastos de manutención y salud durante la vejez, lo que los motiva a ahorrar aún más.


Rogoff y Yang (2020) presentan evidencias que apuntan hacia el desarrollo un problema sectorial de grandes dimensiones. El gobierno chino tiene que manejarlo con suma delicadeza porque hay varios objetivos nacionales que entran en contradicción.


Por un lado el boom inmobiliario ha sido un elemento clave en la inversión de los ahorros de las familias; por otro lado, en la medida en que los precios de la vivienda suben, las desigualdades sociales que el Presidente Xi Jinping propone reducir se exacerban. Las presiones para bajar los precios de las viviendas afectan a los desarrolladores inmobiliarios, a los grupos que les financian y a los propietarios de inmuebles.


La respuesta del gobierno chino ante una posible crisis inmobiliaria ha sido mesurada ya que mientras la economía siga creciendo, tendrá recursos económicos y grados de libertad para intervenir en este mercado en términos muy diferentes a los que hemos vistos en casos como los de la economía estadounidense.


El Estado chino es dueño de los bancos que financian al sector inmobiliario, además tiene un enorme poder para fijar el valor de las viviendas debido a su capacidad para intervenir la zonificación urbana y el hecho de que el sector privado tiene grandes limitaciones para poseer tierras urbanizables.


Manejar una crisis del sector inmobiliario es un acto complejo, ya que aquellas medidas que puedan ayudar a mantener el nivel de precios de los inmuebles, restringiendo la oferta de nuevas unidades habitacionales favorecen a los propietarios actuales, pero causarán un importante impacto negativo en el empleo y en la producción de bienes.


Los mercados financieros muestran que las burbujas en el precio de los activos tarde o temprano estallan y los excesos se corrigen pagando costos muy altos. Rogoff y Yang (2020) dieron una alerta temprana sobre el problema que se ha venido gestando. La pelota está del lado de la cancha del gran Estado Chino.

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