L.A. en Llamas: Retos del Sector Hipotecario

Resumen

En enero de 2025, un incendio en Los Ángeles afectó gravemente su infraestructura urbana y tendrá repercusiones nacionales en el mercado hipotecario, incluyendo alzas en las primas de seguros incluso en zonas de bajo riesgo. La reconstrucción implicará decidir qué áreas recibirán apoyo gubernamental y privado, considerando tanto el valor sociocultural como la exposición a desastres. Aunque algunos proponen evitar construir donde no haya seguros disponibles, también se plantea revitalizar las zonas afectadas mediante rediseños urbanos, nuevas tecnologías y materiales que reduzcan el impacto de futuros siniestros.

---

El incendio que consumió estructuras urbanísticas de la ciudad de Los Ángeles en enero de 2025 marcará un antes y un después en el negocio hipotecario de los EE. UU.

Para comenzar, las implicaciones para el mercado hipotecario trascenderán el ámbito de California, y se harán sentir en todo el país, ya que se espera un aumento de las primas de seguros hipotecarios, incluyendo aquellas áreas poco expuestas a desastres naturales.

Los incendios forestales alrededor de Los Ángeles causaron la muerte de 20 personas y destruyeron no menos de 10 mil viviendas.

 A las pocas horas del comienzo del siniestro, los precios de las acciones de las compañías aseguradoras del sector hipotecario cayeron profundamente debido a un estimado inicial de pérdidas de 20 mil millones de dólares, que posteriormente se ha reajustado a 30 mil millones de dólares.

Los nueve condados del sur de California propensos a sufrir incendios forestales forman uno de los mercados hipotecarios más grandes de los EE. UU. con 170 mil millones de dólares en hipotecas emitidas en el año 2023 que representaron el 10 por ciento de las operaciones hipotecarias del país para ese año. En el caso particular de las zonas incendiadas, se otorgaron $13 mil millones en préstamos hipotecarios en dicho año.

Los grandes prestamistas hipotecarios de esa región incluyen a JPMorgan Chase y Citigroup, así como empresas no bancarias como UWM Holdings y Rocket Cos. Y Vista Point Mortgage.

Los costos de los seguros a las viviendas estadounidenses han aumentado por diversas razones, que incluyen desde la subida de los costos de construcción hasta el crecimiento de la población en áreas de riesgo y el número cada vez mayor de fenómenos climáticos extremos. Los incendios forestales, que son endémicos a California, seguirán empeorando esta situación.

Las compañías de seguros tienen varios años tratando de abandonar el mercado hipotecario californiano debido a que los reguladores regionales les impiden subir el valor de las primas de seguro pese a la alta siniestralidad.  Pero el incremento de la siniestralidad es de carácter nacional y muestra de ello es que la prima de seguro hipotecario subió en promedio 33 por ciento entre el año 2020 y el 2023.  Este aumento es consistente con el de la siniestralidad, ya que en la década de los ochenta del siglo pasado sucedían solo 3,3 desastres al año con costos superiores a mil millones de dólares; dicho número subió a 24,3 siniestros al año a partir del 2022.

Al negarse las empresas aseguradoras a participar en el mercado hipotecario de zonas con alta propensión a sufrir desastres naturales, sacan del juego a la mayoría de las personas que desean adquirir viviendas, puesto que no existen préstamos hipotecarios sin estos seguros.

Las empresas aseguradoras han tratado en el pasado de mejorar su rentabilidad subiendo las primas que cobran a sus clientes en aquellos estados donde los reguladores son menos estrictos en el control de la subida de los costos de los seguros, creándose de facto un subsidio cruzado interregional que empuja al alza los costos de adquisición de vivienda a nivel nacional. El mercado de reaseguros también ha respondido al crecimiento de la siniestralidad.

Para paliar parcialmente el vacío dejado por las empresas aseguradoras que dejan de operar en zonas de alta siniestralidad, el estado de Florida creó la Citizens Property Insurance Corporation, que actúa como asegurador de último recurso, tomando los riesgos que otras empresas evitan, dando particular atención a las operaciones de individuos de menores recursos.

Adicionalmente, los reguladores estatales en California y Florida han puesto limitaciones a reclamos de los consumidores con el objeto de minimizar los costos de litigios, tratando de mitigar la salida de los operadores privados de sus mercados de seguros regionales.

Sin embargo, el óptimo funcionamiento del mercado hipotecario estadounidense pasa por reconocer una realidad muy dura y es que hay zonas que históricamente han sido de gran atractivo habitacional que no son asegurables a través de los mecanismos convencionales. Pretender que el Estado tome los riesgos que el sector privado no está en disposición de asegurar no puede ser una salida viable en todos los casos.

La reconstrucción de Los Ángeles obligará a decidir qué zonas serán objeto de la atención especial tanto del gobierno federal como de los estatales y entes privados con preocupación por la preservación del tejido urbano.

Una posición muy simplista sería decir que en áreas donde los privados no pueden obtener coberturas de seguro no deberían haber estructuras inmobiliarias, pero en este caso estaríamos dejando por fuera comunidades de alto valor sociocultural, que, si se decide apoyarlas, habrá que vivir con el hecho de que cada tantos años habrá un siniestro que atender.

Siempre está la posibilidad de que rediseños urbanos, tecnologías de control de siniestros, el uso de nuevos materiales de construcción y diseños arquitectónicos que minimicen el impacto de fuegos, inundaciones, terremotos y otros desastres naturales den un segundo aire a las zonas afectadas. En los próximos años veremos, una vez que se disipe el humo, con más claridad todas las aristas de un desafío que va más allá del asegurar estructuras urbanas en zonas de alto riesgo.