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Los nuevos actores del mundo inmobiliario


Los mercados de bienes raíces en todo el mundo son hoy día muy diferentes a los de la gran crisis financiera internacional de la década pasada. Los niveles de endeudamiento son más bajos, la regulación de hipotecas es más estricta y la construcción especulativa es más modesta.


Una enorme afluencia de capital institucional, que busca mayores rendimientos ha entrado en el sector inmobiliario, como resultado de la inyección de dinero barato producto del Quantitave Easing. Como las tasas de interés se mantendrán a la baja por mucho más tiempo de lo que se pensaba probablemente hace un año, la búsqueda de rendimiento continuará. Pero ese flujo de efectivo ha alimentado el temor de la formación de una burbuja inmobiliaria.


Durante la segunda mitad del siglo XX, la industria de los bienes inmuebles estaba liderada, en los países desarrollados, por individuos carismáticos que tenían una gran capacidad de convocatoria de grupos privados que compraban participaciones en sus aventuras de negocios. En los últimos 20 años, estos han sido sustituidos por fondos de pensiones y empresas de seguros que contratan a bancos de inversión para que administren sus portafolios.


El negocio inmobiliario también ha atraído recursos de los participantes en los mercados privados de deuda, formados con el aporte de inversionistas que quieren prestar directamente a corporaciones llenando vacíos de intermediación financiera que no han sido cubiertos por los grandes bancos estadounidenses luego de la crisis financiera de la década pasada. Este dinero tiende a financiar viviendas multifamiliares de alto precio, en lugares tan variados como Manhattan o los suburbios de Miami. Inversionistas venezolanos en el sur de la Florida han comenzado a usar estos vehículos de inversión como sustitutos de los bonos de alto rendimiento que emitían PDVSA y la República Bolivariana de Venezuela.

La equidad de los propietarios en bienes raíces como porcentaje de bienes raíces de los hogares, el nivel fue de 60.35% en enero de 2019, de acuerdo con la Reserva Federal de los Estados Unidos. Históricamente, alcanzó un máximo histórico de 84.10 en octubre de 1947 y un mínimo histórico de 36.00 en enero de 2009.

En mundo de lento crecimiento los fondos soberanos y los fideicomisos de grandes universidades como Harvard también han incursionado de manera agresiva en este sector de actividad adquiriendo inmuebles emblemáticos, atraídos principalmente por la capacidad de estos activos de preservar su valor en el tiempo.


La empresa Real Capital Analytics estima que los precios de las edificaciones en las principales capitales internacionales han subido, en promedio, 45 por ciento desde el pico anterior que se produjo en 2007. Pero el dinero sigue fluyendo al sector, ya que durante los primero tres meses de 2019 se han recaudado 342 mil millones de dólares que se destinarán a inversiones directas y a la compra de títulos hipotecarios.


Es importante destacar que no todos los segmentos del mundo inmobiliario se comportan de la misma manera. Los precios de las oficinas en Nueva york y Chicago se han mantenido relativamente fuertes en los últimos años, en comparación con sus homólogos londinenses, y con las viviendas del Gran Londres que han caído 14 por ciento, en promedio, desde el 2014.

Esta serie cubre índices de precios de bienes raíces comerciales. Actualmente, existe una experiencia internacional limitada en la construcción de índices de precios de bienes raíces representativos, ya que los mercados de bienes raíces son heterogéneos, tanto dentro como a través de los países, e ilíquidos. Un rápido aumento en los precios de los bienes raíces, seguido por una fuerte recesión económica, puede tener un efecto perjudicial en la solidez del sector financiero al afectar la calidad crediticia y el valor de las garantías.

Con la transformación de las fuentes de financiamiento del sector inmobiliario también surgen nuevos retos para los organismos reguladores del sistema financiero, porque los actores mencionados en los párrafos previos, no son en su mayoría entes sujetos a su supervisión, pero las interrelaciones de actores regulados y no regulados son tan profundas que sólo en momentos de gran tensión financiera se alcanza a medir la intensidad de las mismas. El estallido de la próxima burbuja inmobiliaria siempre tendrá cosas que enseñarnos.

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